นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษีอย่างไร

ที่ดิน เป็นสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้ในระยะยาว ทั้งการเก็บค่าเช่า กำไรจากส่วนต่างของราคาที่ซื้อกับราคาขาย ในขั้นตอนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ภาษีถือเป็นส่วนสำคัญที่ผู้ขายต้องไม่ลืมนึกถึงก่อนการตัดสินใจทำการซื้อขาย เพราะรายได้ที่ได้มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนนึงจะถูกรัฐหักภาษีไว้ การคำนวณภาษีจะช่วยให้รู้ผลตอบแทนที่แท้จริงของการลงทุนได้อย่างถูกต้อง ไม่เช่นนั้นแล้วอาจขาดทุนได้หลังจากเสียภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ สำหรับนิติบุคคลที่ต้องการขายที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ควรรู้ และต้องเสียภาษีอย่างไร

เรื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ควรทำความรู้จัก ก่อนการทำเสียภาษี

ก่อนจะทำความเข้าใจเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  เรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกปัจจัยที่ควรรู้ก่อนตั้งราคาขายที่ดิน นั่นคือ ราคาประเมินและราคาตลาด ซึ่งจะนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ราคาประเมิน

ราคากลางที่ทางราชการกำหนดขึ้น เพื่อใช้เป็นแนวทางกำหนดราคาซื้อขายที่ดิน และยังเป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียม และภาษีที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้วราคาประเมินที่ดินจะมีราคาสูงขึ้นทุกปีตามศักยภาพของทำเลนั้นๆ ราคาที่ซื้อขายกันจริงอาจจะเท่าหรือไม่เท่ากับราคาที่ประเมินก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกัน

ราคาตลาด

เป็นราคาที่ใช้ซื้อขายจริง ราคานี้มีทั้งจากฝั่งผู้ขายและฝั่งผู้ซื้อ ซึ่งผู้กำหนดราคาตลาดก็คือ ผู้ซื้อกับผู้ขายนั่นเอง จะว่าไปแล้วราคาซื้อขายที่ดินไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินนั้นๆ เพราะขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ซึ่งราคาตลาดมีการปรับตัวตามภาวะค่าครองชีพอยู่ตลอดเวลา ส่วนใหญ่มักสูงกว่าราคาประเมิน โดยเฉพาะศักยภาพด้านทำเลที่ตั้งของที่ดินในย่านที่มีความเจริญสูงมาก ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เส้นทางการคมนาคมในปัจจุบันและอนาคต สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นตัวกำหนดให้ราคาที่ซื้อขายกันพุ่งสูงกว่าราคาประเมินหลายเท่าตัวก็เป็นได้

นิติบุคคลขายที่ดิน ต้องเสียภาษีอย่างไร ค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง

ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย

ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด ถือเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ก้อนหนึ่ง ในกรณีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นนิติบุคคล ซึ่งก็คือ บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้นิติบุคคล อัตราภาษี 1% จากเงินได้ โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่ให้หัก ณ ที่จ่ายไม่ต้องนำไปรวมยื่นเสียภาษีรวมกับรายได้ประจำอื่นๆ เนื่องจากจะทำให้เสียภาษีมากขึ้น และในส่วนของผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล จะไม่นำจำนวนปีที่ถือครองมาใช้พิจารณาคำนวณภาษีเลย ซึ่งต่างจากกรณีของบุคคลธรรมดาที่ต้องนำจำนวนปีที่ถือครองมาคำนวณภาษี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีส่วนนี้ผู้ขายมักเป็นคนจ่าย ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งก็คือ คิดอัตราภาษี 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาด กรณีบุคคลธรรมดาหากถือครองเกิน 5 ปี จะได้รับยกเว้น แต่หากถือครองในนาม “นิติบุคคล”  “คณะบุคคล” หรือ ประกอบกิจการ ไม่มีการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยระยะเวลาในการถือครองทรัพย์สินให้คิดแบบวันต่อวัน ที่กฎหมายมีการกำหนดให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็เพื่อเป็นการเก็บภาษีจากการเก็งกำไรระยะสั้นของนักลงทุนที่ลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากขึ้น

ค่าอากรแสตมป์

ผู้ขายจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในขั้นตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินหรือราคาตลาดมาใช้ในการคำนวณ อธิบายให้เข้าใจง่ายๆคือ ทุก 200 บาท ผู้ขายจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท และเศษของ 200 บาท ค่าอากรแสตมป์นี้จะได้รับการยกเว้นหากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่กำหนด

ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์นี้ไม่ถือว่าเป็นภาษี ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็คิดที่อัตรา 2% จากราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ซึ่งรัฐไม่ได้กำหนดว่าจะให้ใครเป็นผู้จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอนนี้สามารถเจรจาต่อรองกันได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ว่าใครจะเป็นคนจ่าย หรืออาจจะแบ่งกันคนละ 1% ตามแต่จะตกลงกัน แต่ต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาที่เกิดขึ้นภายหลัง

นิติบุคคลขายที่ดิน เงินที่ได้จากการขายที่ดินนับเป็นรายได้อย่างหนึ่ง ด้วยเหตุนี้จึงต้องมีเรื่องของภาษีเข้ามาเกี่ยวข้อง หลายคนมองว่าภาษีเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งของธุรกิจ การบริหารจัดการภาษีที่ดีนั้นไม่ใช่การเลี่ยงภาษีหรือการโกงภาษี แต่เป็นการวางแผนเพื่อจ่ายภาษีในอัตราที่น้อยกว่าแต่ถูกต้องตามกฎหมาย สำหรับการขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภาษีและค่าธรรมเนียม ถือเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากศึกษาข้อมูลเรื่องของภาษีแล้ว จึงต้องมีการวางแผนอย่างรอบคอบอีกด้วย เพราะเรื่องนี้มีความสำคัญต่อกิจการ และเพื่อไม่ให้การจ่ายภาษีสูงเกินไป แทนที่จะขายที่ดินให้มีกำไร อาจกลายเป็นขาดทุนโดยไม่รู้ตัวก็เป็นได้

อ้างอิง: กรมสรรพากร www.rd.go.th