ที่ดิน สินทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนนิยมสะสมกัน ไม่ว่าจะสะสมเป็นมรดก เพื่อเก็งกำไรหรือหาผู้ลงทุนทำประโยชน์ในที่ดิน ในขณะที่จำนวนประชากรเพิ่มขึ้น ที่ดินมีจำนวนจำกัด มูลค่าของที่ดินมีแต่จะสูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและความต้องการของผู้ซื้อ สำหรับบุคคลธรรมดาที่ต้องการขายที่ดินเปล่า นอกจากเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆแล้ว สิ่งหนึ่งที่ควรรู้คือ เรื่องของการเสียภาษีอากรตามประมวลรัษฎากร ภาษีที่ว่านี้มีอะไรบ้าง ต้องเสียภาษีอย่างไร บทความนี้มีคำตอบ
บุคคลธรรมดาขายที่ดินเสียภาษีอย่างไร ภาษี และค่าใช้จ่ายที่ต้องรู้ ก่อนตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด เนื่องจากการขายที่ดินนับเป็นรายได้ จึงต้องนำมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้จะพิจารณาจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง
- ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานรายได้เพื่อคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตราก้าวหน้า จากเงินได้หลังหักรายจ่าย ตามอัตราและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
- ที่ดินที่ได้รับมาโดยมรดก หักค่าใช้จ่ายได้อัตรา 50 %
- กรณีการขายที่ดินที่ได้มาโดยไม่ได้มุ่งทางการค้าหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย ใช้ที่ดินเพื่อทำเกษตรกรรม ภาษีที่คำนวณหัก ณ ที่จ่าย สูงสุดต้องไม่เกิน 20 % ของราคาขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีประเภทหนึ่งที่กฎหมายกำหนดไว้เป็นพิเศษแยกต่างหากจากภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งจัดเก็บจากกิจการบางประเภท ผู้ขายที่ครอบครองที่ดินเป็นระยะเวลาน้อยกว่า 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือเลือกราคาซื้อขายที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ กรณีที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับยกเว้นค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายที่ดินที่เป็นบุคคลธรรมดา อาจจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นกรณีไป ตรงส่วนนี้นิติบุคคลจะไม่ได้รับสิทธินั้น
- ได้ที่ดินมาโดยมรดก
- ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเกิน 5 ปี กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันในนับจากวันที่สิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จ
- ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแหล่งสำคัญ มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
ค่าอากรแสตมป์
ค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายจะต้องชำระในขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า การขายอสังหาริมทรัพย์โดยปกติ จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ หากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่าธรรมเนียมโอน
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทุกครั้งเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ จะจัดเก็บอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งไม่มีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนใด ๆ ค่าธรรมเนียมการโอนนี้สามารถเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ว่า ใครจะเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมนี้
บุคคลธรรมดาขายที่ดินเสียภาษีอย่างไร
เงินที่ได้จากขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ที่ไม่ได้อยู่ในรูปแบบธุรกิจ กฎหมายจะให้สิทธิ์เลือกได้ว่าจะยอมเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่าย ขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินให้เป็นภาษีสุดท้ายไปเลย โดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ หรือจะเลือกยื่นเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีก็ได้ ยกเว้นว่าเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร จะต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปี (ภ.ง.ด.90) ไม่ว่าจะเลือกแบบไหนก็ตาม ต้องดูความคุ้มค่าและเป็นประโยชน์กับเรามากที่สุด เพราะเมื่อหักค่าภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นแล้ว ถ้าไม่คำนวณให้ดีอาจได้เงินจากการขายที่ดินในราคาต่ำกว่าที่ต้องการก็เป็นได้
ในส่วนของราคาที่ดินที่นำมาใช้คิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กำหนดให้ใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินมาคิดคำนวณ ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายที่ดินจะสูงหรือต่ำกว่าราคาประเมินก็ตาม เช่น ราคาประเมินของเจ้าพนักงานเท่ากับ 1 ล้านบาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท หรือน้อยกว่าราคาประเมินโดยอยู่ที่ 9 แสนบาท เท่ากับว่าการคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต้องใช้ราคาประเมิน 1 ล้านบาทมาคิดคำนวณภาษีนั่นเอง
การหักค่าใช้จ่ายจากการขายที่ดินที่ได้มาโดยไม่ได้มุ่งทางการค้า สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือ
- หักตามจริง
ต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่าย โดยใช้อัตราภาษีปกติ การคำนวณภาษีจากการขายที่ดิน ไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0 – 150,000 บาทแรก ซึ่งต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 5% แต่ไม่เกิน 20%
- หักแบบเหมาตามระยะเวลาที่ถือครอง
การนับจำนวนปีในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เศษของปีให้นับเป็น 1 ปี เช่น ถือครอง ธันวาคม 2562 ถึง กุมภาพันธ์ 2563 นับเป็นถือครอง 2 ปี และหากถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี (จำนวนปีที่ถือครองนับตามปีบัญชี หนึ่งปีจะเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมไปจนถึง 31 ธันวาคมของปีเดียวกัน) ยิ่งถือครองสั้นจะยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้มากกว่า ในขณะที่ถือครองนานจะหักค่าใช้จ่ายได้น้อยลงเรื่อยๆ สูงสุดอยู่ที่ 92% ต่ำสุดที่ 50%
เรื่องของภาษีมีอะไรให้ต้องศึกษาเยอะแยะมากมาย ภาษีจากการขายที่ดินเป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งเท่านั้น แม้เราจะไม่มีความรู้ลึกซึ้ง แต่เมื่อถึงเวลาก็ต้องศึกษาเอาไว้บ้าง หากจ่ายภาษีไม่ครบนอกจากจะไม่สามารถทำนิติกรรมในการซื้อขายที่ดินได้แล้ว ยังต้องมาเจอกับมาตรการการลงโทษ เดี๋ยวจะเข้าทำนองที่ว่า “ได้ไม่คุ้มเสีย”
ที่มา: กรมสรรพากร www.rd.go.th
