ในปี 2019 ที่ผ่านมานับเป็นปีที่วงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยชะลอตัวลงจากเดิมค่อนข้างมาก จนหลาย ๆคนพูดถึงภาวะฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อตัวขึ้นจนธนาคารแห่งประเทศไทยจำเป็นต้องออกกฎหมายเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก็ยิ่งทำให้ทั้งอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่และอสังหาริมทรัพย์มือ 2 เกิดภาวะ over supply คืออสังหาริมทรัพย์ขายไม่หมดเกิดขึ้นในตลาด นอกจากนี้ปัจจัยภายนอกที่เกิดขึ้นจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกเองก็ส่งผลลบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยเช่นกัน แต่กระนั้นในวิกฤติก็ยังคงมีโอกาสเสมอสำหรับผู้ที่มองเห็นลู่ทางในการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์แม้จะมีแรงกดดันจากทั้งปัจจัยภายในเช่นมาตรการ LTV และภาษีที่ดินใหม่หรือปัจจัยภายนอกจากภาวะเศรษฐกิจโลกก็ตาม ในปี 2020 ผู้ที่อยากจะลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวเช่นไร บทความนี้มีคำตอบครับ
แรงกดดันจากทั้งภายในและภายนอกคือสิ่งที่ดึงให้ ทำธุรกิจอสังหา 2563 ชะลอตัว
เมื่อพูดถึงแรงกดดันในปี2019ที่ผ่านมาจนถึงปี 2020 นี้เราพบว่ามีแรงกดดันเกิดขึ้นทั้งจากภายในและภายนอกที่ส่งผลลบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ครับ แรงกดดันที่ว่ามีดังนี้
1. กำลังซื้อที่อ่อนไหว
จากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวและผลพวงของสงครามการค้าที่ยังไม่มีข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาวะของเศรษฐกิจไทยที่จำเป็นต้องพึ่งพารายได้จากภาคการส่งออกและภาคการท่องเที่ยว เมื่อรายได้เข้ามาน้อยลงหลาย ๆคนจึงเลือกที่จะรัดเข็มขัดและชะลอทั้งการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์และการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอย่อาศัย
2. หนี้ครัวเรือน / GDP ที่เพิ่มสูงขึ้น
ทำให้โอกาสในการได้รับการอนุมัติสินเชื่อยากขึ้นเพราะธนาคารเองก็ต้องพิจารณาอย่างละเอียดและถี่ถ้วนก่อนที่จะทำการปล่อยสินเชื่อออกมา
3. เกิดภาวะ over supply
ที่อสังหาริมทรัพย์บางประเภทล้นตลาดจนขายไม่ออกทั้งจากโครงการใหม่ ๆที่สร้างเสร็จรวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์มือ 2 ที่ประกาศขายแต่ยังไม่มีคนซื้อ ที่เห็นได้เด่นชัดก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า ยิ่งหากเป็นรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆที่เกิดขึ้นแต่ความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่นั้น ๆไม่สัมพันธ์กันกับจำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นแบบฉับพลันก็ยิ่งมีโอกาสเกิดภาวะ over supply เกิดขึ้นได้ง่ายขึ้น
4. ค่าเงินบาทที่แข็งค่ามากเกินไป
ทำให้กำลังทรัพย์ของชาวต่างชาติที่คาดว่าจะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลงตามไปด้วย ดังกรณีที่เห็นเด่นชัดที่หลาย ๆโครงการทำขึ้นเพื่อรองรับกำลังซื้อจากกลุ่มชาวจีนเป็นหลัก แต่เมื่อค่าเงินบาทแข็งค่ามากเกินไปและส่งผลให้ค่าเงินหยวนอ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับเงินบาท ปัจจัยนี้ส่งผลให้ชาวจีนจำนวนไม่น้อยยอมที่จะทิ้งใบจองคอนโดไป ซึ่งในช่วงปลายปีที่ผ่านมาคอนโดบางแห่งมียอดขายลดลงกว่า 40 % จากกรณีดังกล่าวนี้ครับ
ใช่ว่าจะมีแต่ปัจจัยข้างต้นเท่านั้นที่ฉุดรั้งให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว แต่นโยบายที่ออกมาเพื่อควบคุมก็ส่งผลลบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน
เพราะความร้อนแรงของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงก่อนหน้านี้ที่เฟื่องฟูและเติบโตเป็นอย่างมากจึงมีการปล่อยกู้จากธนาคารให้แก่ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆมากขึ้น ผลที่ตามมาคือนอกจากหนี้ภาคครัวเรือนจะเพิ่มสูงขึ้นยังเกิดหนี้เสียจากการที่ผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงไม่รอช้าและได้ออกมาตรการควบคุมออกมาเรียกสั้น ๆว่า LTV เป็นกฎเกณฑ์ที่ทุก ๆสถาบันการเงินจะต้องปฏิบัติตามในการอนุมัติสินเชื่อให้แก่ผู้ที่ต้องการกู้ โดยผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์อสังหาริมทรัพย์ที่ตนต้องการจะยื่นกู้ในสัดส่วน 10-30 % ขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสัญญาแรกหรือไม่และมีราคาที่ยื่นกู้มากกว่าหรือน้อยกว่า 10 ล้านบาท ผลจากนโยบายนี้ทำให้ธนาคารปล่อยกู้ยากมากยิ่งขึ้นและส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ตามมา บางธนาคารถึงกับต้องให้ผู้ขอกู้ยื่นหลักฐานการเสียภาษีเป็นส่วนประกอบในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเช่นกัน
นอกจากมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาแล้ว ยังมีอีกหนึ่งกฎหมายสำคัญที่กำลังจะผ่านการพิจารณาและประกาศใช้ออกมานั้นก็คือ “ภาษีที่ดินฉบับใหม่” ที่มีนโยบายออกมาเพื่อเก็บภาษีจากผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่าที่มิได้ทำประโยชน์และที่อยู่อาศัยที่ผู้เป็นเจ้าของบ้านไม่ได้มีชื่อเป็นผู้อยู่อาศัยโดยจัดเก็บในอัตราที่ค่อนข้างสูง ซึ่งนักวิเคราะห์ได้คาดการณืเอาไว้ว่าเมื่อใดที่กฎหมายฉบับนี้ประกาศใช้ออกมาก็อาจจะมีผู้ที่ประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่ตนเองถือครองอยู่ออกมาเป็นจำนวนมาก นั่นก็จะยิ่งทำให้เกิดภาวะอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดมากขึ้นในอนาคต
แม้จะดูเหมือนวิกฤติ แต่ในวิกฤตินั้นยังมีโอกาสแฝงอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มองเห็น
แม้มาตรการและกฎหมายต่าง ๆที่ออกมาจะดูเหมือนไปดึงให้เกิดการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่กระนั้นภาคอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นกลไกหนึ่งที่สำคัญต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจที่รัฐบาลก็ยังคงต้องช่วยพยุงเอาไว้ โดยในช่วงปลายปีที่ผ่านมารัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นออกมามากมายครับไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยคงที่ 2.5% ใน 3 ปีแรก สำหรับที่พักอาศัยที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท การลดค่าโอนค่าจดจำนอง การลดหย่อนภาษีสำหรับการซื้อที่พักอาศัยรวมไปถึงการ cash back เงินดาวน์ 5 หมื่นบาทสำหรับผู้กู้ 1 แสนรายแรกครับ
มาตรการเหล่านี้จะมีประโยชน์เป็นอย่างมากต่อผู้ที่มี่เครดิตที่ดีครับ เพราะถึงอย่างไรการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินก็ยังคงต้องยึดกฎเกณฑ์ตามมาตรการ LTV เช่นเดิมซึ่งจะคัดกรองคนที่ไม่ผ่านเกณฑ์การอนุมัติออกไปจำนวนหนึ่ง แต่สำหรับผู้ที่มีเครดิตดี นอกจากที่คุณจะได้รับประโยชน์จากมาตรการที่รัฐบาลออกมาแล้ว คุณยังอาจจะได้โปรโมชั่นอื่น ๆจากทั้งสถาบันการเงินที่ออกโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมต่าง ๆเพื่อดึงดูดใจลูกค้ารวมไปถึงโปรโมชั่นจากทางโครงการเอง พูดง่าย ๆ ครับว่าสำหรับผู้ที่มีเครดิตดีและกู้ผ่านคุณก็เหมือนได้สินค้าดีในราคาที่ถูกไปครอบครองอย่างไม่ต้องสงสัย
สำหรับผู้ที่มีเครดิตที่ดีและมองเห็นโอกาส นี่คือโอกาสทำเงินและสร้างรายได้ให้แก่คุณอย่างไม่น่าปล่อยให้หลุดลอยครับ เพราะนอกจากคุณจะยื่นกู้ได้ในราคาที่ถูก อัตราการผ่อนชำระแบบสบาย ๆจากดอกเบี้ยที่ถูกมา ๆคุณสามารถนำไปปล่อยเช่าเพื่อสร้าง cash flow กลับมาได้อย่างมหาศาล ลองคิดถึงการกู้เงินสักก้อนเพื่อมาลงทุนในคอนโดที่มีอัตราการผ่อนชำระประมาณ 2,000 บาทแต่คุณสามารถนำไปปล่อยเช่าในราคา 6,000 – 7,000 ดูสิครับ รายได้ที่เข้ามามันมากขนาดไหน
ทำธุรกิจอสังหา 2563 เพื่อสร้างรายได้อย่างไรดี
สำหรับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่แนะนำก็คงหนีไม่พ้นคอนโดในทำเลที่เป็นแหล่งของคนทำงานในราคาประมาณ 1-2 ล้านครับ เพราะคอนโดประเภทนี้ค่าเช่าไม่ค่อยตกไม่เหมือนคอนโดราคาสูงที่มีเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติที่ราคาจะตกตามภาวะค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น คอนโดสำหรับปล่อยเช่าให้คนทำงานในทำเลที่ดีใกล้แหล่งระบบขนส่งสาธารณะและที่สำคัญคืออยู่ในแหล่งของคนทำงานจึงมีความน่าสนใจเป็นอย่างมากหากคุณคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2020 นี้ครับ
